home インテリア 【駐車場100%×月額500~3,500円】レーベン川崎京町3階69㎡4,638万円【坪単価223万円】

【駐車場100%×月額500~3,500円】レーベン川崎京町3階69㎡4,638万円【坪単価223万円】

続けて、レーベン川崎京町。

設計・施工は長谷工です。小田一丁目も同様に長谷工でそこそこのスケールがあることを考えると長谷工起用に何ら驚きはなく一定の安心感はあるものと思われます。

7階建と高さが出せていないわりには敷地面積3,000㎡弱に対して約1,375㎡の建築面積とまずまず空地率(約54%)の高いランドプランを実現した物件で、敷地東側エントランス周辺のゆとりある空間設計は魅力の1つと言えるでしょう。

エントランスは2層吹抜などにこそなってはいませんが、ガラス面が多く透明感・高級感がありますし、シックな色味やライティングなども素敵です。このエリアでは過去に類のない高価格帯の分譲となることを強く意識したものと言えるでしょう。

また、それなりの大きさのある敷地ゆえに駐車場は100%(79台。うち、10台が平置)、かつ、月額500~3,500円という賃料設定が可能となっている点も注目すべきでしょう。

管理費は202円/㎡と外廊下、かつ、ディスポーザーなしでそこそこのスケールメリットを有するわりに少し高い印象がありますが、駐車場がこれだけ安ければ悪くありません。
おそらく今の時代の駅徒歩10分圏内の物件でこれだけ駐車場があると満車とならないかもしれませんが(普通であれば今の時代は満車になりませんが、その駐車場の安さと附置率100%が理由で当物件を検討する人も少なくないと思うので、普通の物件よりは駐車場希望者が多いのは間違いないでしょう)、賃料設定が安ければ少々空車が多くなったとしても管理組合の収支に与える影響は少なくて済むでしょうし、「駐車場代が高いよりも管理費が高い方が安心」と言えます。

まぁ、駐車場収入を「一般会計と修繕積立金会計どちらにどのぐらいの割合で組み入れる予定」になっているかによっても評価は全く異なってくるのでそこはきちんと確認しておく必要があるとは思いますけれどもね。

前回のレーベン川崎京町

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の3LDK、東向き住戸です。南向きとは異なり公園ビューとはいきませんが、東側は低層建物のみで構成されたエリアとなりますので、3階でも視界抜けが得られるポジションです。

位置的には角位置(角住戸)にはなりますが、南側には先ほどご紹介した南東角住戸などのある南棟があることから、開口部は東側のみに設計され、中住戸と大差のないプランニングとなっています。

ただ、一般的な中住戸との差は柱でしょうね。いわゆる中住戸であれば北西頂点部の柱のよりに隣戸と柱を半分ずつ分け合う形となるのが普通なのですが、このプランは位置的には角住戸であるため、南西頂点部の柱はこのプランのみに食い込む形となってしまっています。

また、これはこのプランに限ったことではないのですが、当物件は「柱が食い込んでいる=共用廊下側に柱が出ていない」ということであり、専有部と共用廊下との間にワンクッション設けることが出来ていないので(柱が廊下側に出ているとそういったスペースが生まれる)、玄関扉を開けた先のスペースがまさに共用廊下となってしまっているのが残念ですね。
共用廊下にゆとりがないので、玄関扉を開けると共用廊下の人の往来を邪魔してしまいます。

ただ、その一方で廊下はそこそこコンパクトながら洗面所がリビングインでないのは良い材料でしょう。70㎡未満の3LDKで洗面所がノンリビングインと出来ているケースというのは多くありません。
浴室は1418でなく1317と小さめですが、洗面所はわりとゆとりを感じることが出来ますし、収納も専有面積以上に充実させることが出来ている印象です。

当物件は南向き中住戸に75㎡超のプランも用意されているぐらいでそれと比べるとかなり小さくなりますし、先ほどの角住戸4LDK同様に価格面のグロスを考慮した結果、可能な限りコンパクトにすることを心掛けた形にはなると思うのですが、柱の食い込み以外は上手に纏めた印象のあるプランですね。

坪単価は223万円。南向きでないこともあり、先ほどの同階角住戸と比べると1割程度単価の安い水準となっています。当物件はそのランドプランから角住戸率が低いため、角住戸プレミアムがもっと大きくても良い気がしますし、南向きでないことも考慮するともう少し単価が安くとも良かったような気もしますが、価格(グロス)があまり嵩んでいない分、単価安は望みづらい状況です。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機はついていますし、浴室テレビ、たからの水、マイクロバブルバスが標準装備された浴室に力を入れたものとなっています。レーベン新小岩イノヴィアなどと同様で近年のタカラレーベン物件は浴室で差別化を図りたいようです。
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