home インテリア 【間取りは微妙だが価格は案外】シティタワー銀座東9階56㎡6,900万円台(予定)【坪単価408万円】

【間取りは微妙だが価格は案外】シティタワー銀座東9階56㎡6,900万円台(予定)【坪単価408万円】

続けて、シティタワー銀座東。

設計・施工は五洋建設で免震構造が採用されています。昨今の高額タワーはほぼほぼ免震構造なので(パークコート青山ザ・タワーは違いますけれども…)、可もなく不可もなくという印象なのですが、当物件は22階建とさして高くなく、しかもワンフロア面積が大きくかつ安定感のあるきれいなフロア形状をしているので、特に安心ではないでしょうか。

非常用発電機はもちろんのこと各階に防災倉庫も搭載しているのも良い材料と言えます。

なお、前回の記事で書いたようにランドプランは空地率が高くなかなか優雅なのですが、共用部は至ってシンプルですね。「総戸数492戸のスミフ物件(スミフさんはエントランス周りにかなり力を入れる傾向にあるデベロッパー)」としてはかなりエントランス周りが寂しい印象ですし、共用施設も21階北東角のスカイラウンジとゲストルームぐらいしかありません。

むろん内廊下設計ですし、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場が完備されているのは評価すべき点ですが、エントランス周りはもう少し華のあるものにして欲しかったです。価格帯は全然異なりますが、シティタワー品川パークフロントもかなりシンプルなエントランス周りの造りとなっていましたし、最近のスミフさんは共用施設だけでなくエントランス周りまでコスト削減し始めた感があるのが気がかりです…。

ただ、外観デザインは単なるガラスウォールにとどめることなく、凹凸をつけ塗装まで施した柱及び梁で格子上のラインを浮かびあがらせることで、クラシックとモダンが上手に融合した(それはつまりクラシックモダンってことだね…)存在感のある素敵なデザインとなっている印象です。

最近、ほぼ外観が露になったパークシティ中央湊ザ・タワーのような高さはないですし、あちらはあちらで大きなガラス面がとっても印象的な物件なので、上回ることは出来ないとは思いますが、その物件の隣でも存在感を発揮できるぐらいの見映えのする物件にはなるのではないでしょうか。

前回のシティタワー銀座東

公式ホームページ
IMG_1069[1]
お部屋は56㎡の2LDK、西向き中住戸です。西向き住戸の中でも北寄りに位置したプランなので西側道路との間にフォレストパークはほとんど存在してはいないのですが、道路の向かいに高い建物はないですし、低層階ながら条件の悪くないポジションとなります。

ただ、間取り的には少々苦しいものとなっていますね。スミフ物件ではこういったケースを何度もご紹介しているので、読者の方々には今更説明するほどのことではないのですが、LD位置がえらいことになっています(汗)。

内廊下物件で共用廊下側に開口部を設けることが出来ず、洋室1を建築基準法上の居室(サービスルームではないということ)とするためには、洋室1がLDに面している必要があります。つまり、この洋室1に接する部分までをLDの一部にしなければならず、必然的にLDの入口ドアがここまで玄関に近くなったということなので、スミフさんとしてもつらいところではあるのでしょうが、もう少し奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短くするとか、フロアプラン自体にもう少し工夫が施せていると良かったでしょうね。

プラウド日本橋三越前にこれに近い、いやこれ以上とも言えるプランがありましたね。洋室3は廊下からの動線かと思いきやリビングインであることがジワジワ来るんです…。
内廊下物件の2LDKや3LDKはサービスルームを造らないようにするがゆえに他の部分にシワ寄せが来てしまうことも少なくないですね。

そんなこんなでLDは隣の洋室2と比べていただければお分かりのように実質5~6畳ぐらいしかないのですが、キッチンはL字型のオープンタイプで空間的な広がりを提供してくれるタイプではあるのは救いでしょう。

なお、実質的な廊下はもっと長いですが、表記上の廊下がこれだけ短いのに洗面所がノンリビングインなのも一応は評価できる点でしょうか。

また、いわゆるハーフバルコニープランですので、普通ならばFIXサッシ付近に柱が食い込むわけですが、当プランは隣戸側に柱が出ているため、柱の食い込みがほとんどないのも好材料と言えますね。

坪単価は予定価格で約401万円。ここと同じく「銀座東」と名付けられた明石町のプラウド銀座東の同面積帯住戸は低層階でも坪単価約440万円という水準でしたし、お隣のパークシティ中央湊ザ・タワーの低層階住戸よりも条件的に優れていることを考えるとスミフ物件らしくない意外にも目に優しい水準となっているように思います。

パークシティ中央湊ザ・タワーは当時の記事で言及したように、高齢者プチ富裕層需要を狙い撃ちしたのか2LDKはほとんどが60㎡超で6,000万円台の2LDKが存在しなかったのでこの物件の2LDKのプラン及び価格帯であればニーズは十分にありそうですね。間取りには注意が必要ですが(笑)。

有明トリプルタワーPJや品川イーストシティタワーもそうですが、最近のスミフさんは明らかに方針転換しましたね。スミフさんですので第1期でそれなりの戸数を捌き、勢いをつけられればそれ以降は実質値上げ戦略にシフトしていくことも想像できてはしまうのですが、昨今の市況の悪化は長い間強気の姿勢を崩さなかったスミフさんをもってしても危機感を覚えるものであることは間違いないようです。

設備仕様面や管理費等については正式価格発表後に取り上げる予定です。
Top