home インテリア 【低めの逆梁カウンターにより実現したエリア内屈指の開口部】グランスイート下赤塚3階80㎡6,650万円【坪単価274万円】

【低めの逆梁カウンターにより実現したエリア内屈指の開口部】グランスイート下赤塚3階80㎡6,650万円【坪単価274万円】

グランスイート下赤塚。

下赤塚駅徒歩2分、地下鉄赤塚駅徒歩4分の5階建総戸数42戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

昨年分譲されたヴィークコート赤塚新町ステーションマークは両駅が徒歩1分という非常に稀な立地だったので(詳しくは過去記事参照)、その直後の販売となるとインパクトはどうしても弱くはなってしまうのですが、下赤塚駅周辺は駅徒歩5分圏内の物件供給がかなり限られたエリアであり2駅が徒歩4分内でも結構希少な存在と言えますね。

また、当物件は1階にスーパーが入るという意味でも注目に値します。
当物件のポジションは駅前の繁華街に面しているということもありスーパーが入るわけですが(もともとは東部ストアが1階に入っていた)、ちょうど当物件を超えるあたりからは住宅街となってくるため、住戸によっては駅近ながらわりと静かな環境を得られるというメリットもあるでしょう。

また、この物件位置ならば駅近であっても線路の影響はありません。駅1~2分の物件というのは線路沿いだったりすることが少なくないので、そういう意味でもこの物件の立地はかなり恵まれていると言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南西角住戸です。南も西も高くとも3階建という感じの低層建物で構成されているので、低層階でも圧迫感はなく日照抜群の好ポジションとなります。駅側を向いているので静かな環境とは言い難いですが、駅前の低層階でここまで日照条件が良い住戸というのも珍しいぐらいではないでしょうか。

間取り的には80㎡を超える3LDKということで意外なほどゆとりある面積が確保されていますね。前述のヴィークコート赤塚新町も60~70㎡台中心のプランニングだったように、駅近物件と言えどもエリア的にコンパクトタイプはあまりウエルカムとは言えないということなのでしょうが、この住戸位置は駅側、かつ、スーパー入口上部でもあり、けして静かなポジションとは言えませんので、ここまでゆったり目のプランニングがなされるのはちょっと意外なのです。

当物件内には他に115㎡や87㎡という広さのプランもありはしますが、いずれも1戸のみで上下階に複数戸用意されているプランの中では、この南西角住戸が最も面積の大きなものと言うことになります。見ての通り価格(グロス)は結構な水準となっていますし、立地等を加味すると「物件内で最も広い部屋でも70㎡台後半」などというプランニングになっていても何らおかしくなかったのですが、当物件はコンパクト目のお部屋からゆったりとしたプランニングまで幅広く用意されており、評価できる点の1つだと思います。

また、プラン詳細も特色があって良いですね。
角住戸ながら玄関前にポーチ的なゆとりあるスペースがないのは残念ではありますが、玄関は少し凹んだ位置にあるので廊下がもの凄く長いということはないですし(角住戸は玄関位置により廊下が凄く長くなることがある)、こういった低層物件にしては珍しく開口部を重視した設計が心地良いですね。

南西側は人の往来がかなりあるので、室内が見えやすくなるという意味では少々疑問がありますし、南側のFIXサッシ(つまり庇の役割を果たす上階バルコニーがない)設計は真夏の直射の懸念はあるのですが、見られるのが嫌ならカーテン等で対応出来ますし、ここまで大きさサッシが採用されるケースというのは非常に稀で採光面のメリットはかなりのものと言えるでしょう。

南面は逆梁工法(一方、西面は順梁)なので、LD南側はカウンター(梁)がありますが、カウンター高は一般的な水準(階高を確保しやすいタワマンを除く)よりも低く出来ており、その分サッシ高が確保されたタイプとなります。逆梁でこのぐらいのサッシ高が採用できるケースはありそうでなかなかないですね。

西側はバルコニーなので人目は避けやすいですし、バルコニー設計を工夫したことで南西頂点部の柱がアウトフレーム化されているのもニクイです。

80㎡超の3LDKにしてはLDは少々小さめではあるのですが、収納は専有面積以上に充実している印象さえありますし、家事動線に優れているのも当プランの魅力の1つと言って良いでしょう。

一方、80㎡超の3LDKであれば浴室は頑張って1620を確保して欲しかった印象はありますが…。

坪単価は274万円。ヴィークコート赤塚新町は13階建で平均坪単価約270万円という水準でしたので、駅距離や階数を考慮すると若干の割高感は拭えないのですが、このプランは前述のように物件内でも目玉となる角住戸であり、その「プレミアム」が乗っかっていることを加味すると相応の水準と言えそうです。
カウンターによる畳数消費はネガティブ要因の1つではあるでしょうが、前述のように一般的な物件よりも高さが低いため比較的使いやすいですし、しつこいですがこのエリアではこういったプランは非常に珍しいので幾分かのプレミアムはあってしかるべきでしょうね。
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