home インテリア 【モリモト2物件と棲み分け】デュオヴェール目黒学芸大学6階55㎡6,498万円【坪単価390万円】

【モリモト2物件と棲み分け】デュオヴェール目黒学芸大学6階55㎡6,498万円【坪単価390万円】

デュオヴェール目黒学芸大学。

学芸大学駅徒歩12分、武蔵小山駅徒歩16分の6階建総戸数36戸のレジデンスです。
「清水」バス停までは徒歩4~5分とそれほど近くはありませんが、目黒駅・渋谷駅・大崎駅・大井町駅などの主要駅へアクセスが出来るので便利ですね。

バス利便性については目黒通り界隈の物件であれば大差はないわけですけれども、当物件は目黒通りから少し内に入ったポジションとなります。
近年分譲されたモリモトのピアース学芸大学及びディアナコート学芸大学レジデンスが至近となりますね。

この界隈は学芸大学駅からは徒歩10分を超えてはしまいますが、十分徒歩圏ではありますし、林試の森公園にほど近いポジションであることも魅力の1つでしょう。

なお、当物件は40~50㎡台のみの構成となっており、近隣の3LDK中心のモリモト2物件とはターゲットを変えてきているようです。飯田橋渋谷初台に次ぐフージャースのデュオヴェールシリーズで、やはり都心部のコンパクトマンションブランドということになるようですね。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。北も東も高くとも5階程度の建物しかないので、この最上階6階住戸は視界抜けも十分で開放感のあるポジションとなります。

間取り的には最上階住戸ならではのルーバル付プランであることはむろん魅力的なのですが、それ以上に評価できるのがLDの北東部のコーナーサッシでしょうね。

ルーバルに面した部分は建築基準法上の関係で通常のバルコニーに面した掃き出し窓のように足元からサッシにすることは不可能なので、サッシ高はそれほどではないのですが、ノンタワマンでこれだけ幅のあるコーナーサッシが採用されることは稀であり、最上階住戸ならではの明確な「売り」がしっかりとあって好感が持てます。

周囲の視界が抜けている条件の良い住戸なのだからこのような間取りになるのは当たり前と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、断じてそんなことはありません。
最上階で抜け感のあるポジションというだけで需要はあるものなので、デベや物件によっては「それ以上の何かを施す必要はないだろう」と考えることも少なくないのです。

ただ、一方で特殊住戸ならではの難しさも感じるプランですね。
当プランは特殊住戸(下階などの一般フロアとは住戸位置にズレがある)ゆえに柱位置が中途半端であり、特に廊下と洋室1の間にある丸々1本の柱の食い込みは残念です。さらに言うと、この柱とLD内に食い込んだ柱を結ぶライン上の天井部には梁があるので、いわゆるギロチン天井のような形となってしまっています。

また、角住戸特有の共用廊下側に引っ張られた玄関位置が影響し廊下が長めなのも残念で(LD内に実質的な廊下部分が大きく混入している)、洗面所がリビングインとはならない位置にLDの入口ドアを設置するのが良心的だったのではないかと思います。

一方、キッチンの配置に工夫が感じられるのは良い材料でしょう。
少々イレギュラーな位置にあるキッチンですが、この位置でもオープンタイプとしたことで北東方向の視界が抜けますし、採光面での魅力もあります。

なお、専有面積からすると居室畳数を重視したと言える設計で収納が少なめ、かつ、洗面所も小さめなプランニングとなっています。この専有面積の2LDKでは全てにゆとりを持たせるのは難しいので致し方ないでしょうか。

坪単価は390万円。最上階特殊住戸だからこの水準なのかと思いきや、当物件の大半を占める40㎡台前半の中層階の一般住戸で坪単価400万円を超えており、物件内では数少ない50㎡超という大き目のプランゆえに物件内では控えめな単価水準となっているようです。

視界的にも優れていますし、物件内ではお得感があるのは間違いないですが、前出の近隣モリモト2物件の平均坪単価が約360万円であったことからも分かるように階数などを考慮するとこの住戸の水準でモリモト物件とほぼイーブンな水準と考えられ、この住戸が安いのではなく当物件の一般住戸が少々強気すぎるのではないでしょうか(ピアース学芸大学の分譲開始時点と現在の相場はほぼほぼ変わらないはずです)。
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