home インテリア 【デザイン、立地、そして間取りにも個性あり】パークホームズ四谷ザ・レジデンス3階81㎡12,398万円(予定)【坪単価509万円】

【デザイン、立地、そして間取りにも個性あり】パークホームズ四谷ザ・レジデンス3階81㎡12,398万円(予定)【坪単価509万円】

パークホームズ四谷ザ・レジデンス。

曙橋駅徒歩6分、四谷三丁目駅徒歩7分、四ツ谷駅徒歩9分の5階建総戸数49戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

津の守坂通り沿いではジオの2物件シティハウス四谷津の守坂がまだまだ分譲中ではありますが、デザインを一目みただけで期待してしまう物件で(デザインについては次の記事で言及します)、ジオやシティハウスも気になるけどこちらの価格が決まってから判断しようと思っていた方も少なくないのではないでしょうか。

また、当物件は立地的にも一味違いますね。
ジオやシティハウスの津の守坂通り沿いの商業地域に対してこの物件のポジションは第一種中高層住居専用地域ですので20mを超える建物は立ちませんし、近年四谷界隈で供給された物件の中では比較的落ち着いたポジションに誕生する物件と言えると思います(まぁ、隣接南西地には東京堂がありますし、この物件の入口手前までは結構人通りがありますけれどもね)。
逆に言うと、高さを出せておらず、周囲にも同じような高さの建物が少なくないので少々囲まれ感の強いポジションということにもなるのですが…。

それと、今更言うまでもないことですが、四谷駅前は再開発中ですので、そういった楽しみもあるエリアとなりますね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の2LDK+コンサバトリー、北東角住戸です。北側は新宿歴史博物館に至近距離で視界を塞がれますが、東側は3階であれば視界抜けが出てくる感じで、4~5階になるとかなりの視界抜けが得られるポジションとなりますね(※このプランに4~5階はありません)。

間取り的には事業協力者住戸を除いた分譲住戸の中では最も専有面積の大きなものとなります。
通常であれば南東角などに最も専有面積の広いプランニングがなされるはずなのですが、当物件は南も南東も同じような高さのマンションで塞がれているということもあり、どのプラン(方角)をデベ的に最も推しているのかが今一つ分かりづらいものとなっています(数少ないルーバル付のプランを除いた基本的なプランの中でという意味です)。西側の視界抜けは悪くはありませんが、東礼自動車の駐車場ビューは良い雰囲気のものとは言えませんし難しいところですね。

ちなみに、この北東角住戸と77㎡の南東角住戸のどちらを紹介しようか迷ったのですが、プラン的に面白味のあるこちらにしたという経緯があります。

というわけでかなり珍しい間取りとなっているので見ている分には非常に楽しいのですが、住まう人を選ぶタイプであるのは間違いないでしょうね。

コンサバトリー(スロップシンクが付いたバルコニーと連動して使うような空間ですが、専有面積に含まれています)を居室と考えれば3LDK的な形にはなりはするものの何かちょっと違う気がしますし、とにかく「動線部」の面積消費が大きいプランで専有面積からすると居室畳数が異常に小さいプランなんです。

80㎡超の2LDK+αでLDが11.3畳はちょっとねぇ…。
畳数的にもかなり小さいですが、そもそもLDのドア位置があまりにも…。
実質的にLDは8畳ぐらいと思われ、80㎡超でLDが実質8畳って革命的…。

キッチンは5.1畳もありますし、洋室2のウォールドアを開け放つと「廊下のようだったLDの一部」が意味のある部分に変貌するので、1LDK+コンサバトリーのプランと考えるとかなりイメージが異なってはくるのですが、2LDKとしてももう少しまともに使えるプランにして欲しかったという思いはやはり生じますよね。

まぁ、収納はかなり充実したプランですし(シューズインクローク内にもスロップシンクが!)、ウォークスルーの異常に広い洗面室も考えようによっては魅力を感じることも出来るのですが、とにもかくにもとっても個性的なプランニングです。

なお、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されている点、コンサバトリーがあることで隣戸との戸境がバルコニーのところまで完全に湿式壁となっている点(ペラボーがない)は評価できる材料でしょうね。

坪単価は予定価格で509万円。前述のように物件内で専有面積が最も広いプランとなることもあり、グロスでは物件内で最も金額の高い住戸となります。ただ、同一金額の住戸も複数戸あり、単価的には最高単価ではありません。

この住戸は特別恵まれたポジションとは言えませんので(前述のように「推し」の方角の判定が難しい物件ではありますが…)、最高単価とならないのは当然ではあるのですが、それでもプランの特殊性が少なからず付加価値として乗っかってしまっている印象のある価格設定で想定していたよりも強気な印象があります。先行するジオやシティハウスが好調とは言い難い状況ですし、パークコートではなくパークホームズとしてグレードを落としてきていること、他デベよりも現実的な値付けをする三井さんの物件であること、などからするともう少し目に優しい水準になるのではないかと思っていました。

一口に特殊なプランと言っても「個性がありつつももっと万人受けしそうなもの」ならばまだしもここまで人を選ぶようなプランとなっていることを考えるともう少し控えめな水準が望ましかったと思うのです。そもそもコンサバトリーだって南向きでないがゆえの提案(苦肉の策)のように感じてしまうわけですし…。

ジオやシティハウスの価格設定を見ていても物件内で条件の良い住戸が500万円を超えてくるのは同様ではあるのですが、当物件は前述のようにそれらとは異なり低層物件となる上、周囲に少々の囲まれ感があるので、階数及び視界条件の割にいいお値段になってしまっている印象があるのです。

また、このプランはかなり特殊でどのような方が住むのか想像しにくいのでなんとも言えない面もあるのですが、多くを占める70㎡超の3LDK住戸にとっては駐車場が少な過ぎることが資産価値に多少の影響を与えてきそうな印象があるのも事実ですね。
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