home インテリア 【コンセプトは帆船、3種類のバルコニーパターン】パークタワー晴海3階70㎡6,600万円台(予定)【坪単価約312万円】

【コンセプトは帆船、3種類のバルコニーパターン】パークタワー晴海3階70㎡6,600万円台(予定)【坪単価約312万円】

続けて、パークタワー晴海。

設計・施工は大林組、デザイン監修は光井純氏率いるJMA、そして外溝コンセプトデザインはオリエンタルランドとなります。

杭の不具合発覚し修正した上での分譲(リスタート)にはなりますが、それゆえに安心感があると感じる方も少なくはないでしょう。
ベイズタワー&ガーデン(清水建設施工)とほぼ同様の免震構造と制振構造のハイブリッド構造で、大林組としてこのDFSハイブリッドは初となるようです(DFS制振はリヴァリエシエリアタワー千里中央などでも採用されています。)。

ゼネコンにより呼び名が変わるだけで、基本的にはベイズと同様で下部の免震装置に加え、フロア中央部にあるタワーパーキング(心棒)と住居フロアをオイルダンパーで結びつけることで揺れを極力抑えることが可能となります。

ベイズの記事でコメントしたようにこの構造(心棒とフロアをオイルダンパーで繋ぐ)を採用すると住戸玄関の框をかなり高くする必要があり(なぜにそのようになるのか理由は忘れてしまいました…(汗))、この物件も今時の物件では考えられないぐらいの段差があることに驚かれた方も少なくないのではないかと思いますが、揺れを抑えることの安心感とトレードオフの関係になるので致し方ない部分ではあるでしょう。

デザイン面に関しては特にディズニーの知識のな私が書くようなことではないと思うので、簡単にはなりますが、かなり徹底した世界観を約19,000㎡の敷地内に実現しており、ここまで造り込んでいるのであればかなりの付加価値となることを期待して良いのではないでしょうか。

1つ1つが本当に良く出来ていると思うのですが、特にくじらテラス周りとエバーファウンテン周りが素敵ですね。大半は公開空地なので、近隣の方もその世界観に浸ることは十分可能ではあるのですが、エバーファウンテンやファイヤーリビング(マンションでキャンプファイヤーできるとは…)など屋外の一部はプライベートスペースとなりますし、むろん建物内の造り込みも素晴らしいものがあります。

共用施設等については正式価格発表後に言及しようと思いますが、とりあえず酸素カプセルがあるのは驚きましたわ(笑)。

前回のパークタワー晴海

公式ホームページ
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お部屋は70㎡にわずかに満たない3LDK、北向き中住戸です。北~北西側には晴海フロントと同じぐらいの高さ(当物件の25階程度???)のある建物が立つことが想定されますし、北東側には前回の記事で書いたように当物件と同規模のスケールのタワマンが立つ可能性が高いのですが、北側正面方向が完全に塞がれることはないでしょう。敷地内北側にはフットサルコートなどのアクティブゾーンが施されることからも分かるように、前建までの距離も十分に確保されますし、敷地にゆとりある大規模タワマンならではと言える低層階でも悪くない条件となることが予想されます。

間取り的には物件内でもやや小ぶりな3LDKで70㎡に満たないのは残念ではあるのですが、玄関廊下は比較的コンパクトに出来ていますし、内廊下物件なりにスパンが確保されているのも悪くないでしょう。

内廊下×全戸ワイドスパンを実現し、内廊下設計ながら行灯部屋を排除したスミフさんの東京ベイトリプルタワープロジェクトほどの「二次元インパクト」こそありませんが、三次元的にはこちらの物件の方が優れていますね。

当物件の外観コンセプトは帆船ということで、バルコニーの多くが曲面となっているのですが(そういや同じく設計・施工が大林組だったパークホームズ品川ザ・レジデンスも帆船のようなデザインでしたね)、それゆえに柱・梁が住戸位置によって異なる点に注目すべきでしょう。

このプランは丁度バルコニーの切り替え部分となっており、この物件の3タイプのバルコニーのうち2タイプがこのプラン内に存在していることとなります。

まず、当プランのバルコニーの多くを占める部分(柱の西側)は一般的な順梁アウトフレームマンション同様で梁がバルコニー内側(LD及び洋室1の窓際バルコニー上部)を走っています。
それに対して、柱の東側はバルコニーが一段内側に入っているために、梁はバルコニーの外側となります。

この梁がバルコニー外側のタイプはモデルルームの78Asタイプで確認出来、バルコニーの内側(梁のない部分)との落差を小さくした設計となっているので、室内も含め「一見梁がほどんど見えない」非常にスッキリした空間設計と出来ていますね。

そして、3つ目のバルコニータイプは前回の記事でご紹介した角住戸の南側のバルコニー部分となります。角住戸の片面は柱が食い込んでいることからも分かるように、中住戸のバルコニーよりもさらに外側にバルコニーが設計されており、梁が専有部内窓際に存在することとなります。

つまり、当物件の梁には「室内専有部」、「バルコニー内側」、「バルコニー外側」の3パターンあり、どの位置にあるかによって空間から受けるイメージは結構異なってくるので気になる方はぜひ比較してみて欲しいですね。
かなり珍しい構造を有した物件となります。

リチャードマイヤーデザインのザ・パークハウス晴海タワーズの素晴らしいデザインがあってこそのこの物件であるのは間違いないのではないでしょうか。

ここと晴海タワーズがこれだけ素晴らしいデザインとなると、当物件に北東部にできる可能性が高い後発タワマンのデザインがどんなものとなるのか今から興味津々となってしまいますね。デザイナーには凄いプレッシャーがかかるのでは(笑)。

スムログ名作マンション訪問【晴海界隈】

坪単価は予定価格で約312万円。北向き中住戸は物件内で最も弱い単価設定となっており、坪単価300万円~(1LDKや2LDKはグロスが嵩まない分、3LDKよりもかなり単価高となっていますが…)という水準です。
晴海タワーズ同様で眺望に優れた南向きに乗っけた価格設定となっており、南向きの3LDKは坪単価350万円超からという水準なので、向きによる単価差はそこそこついている印象です。

また、南向きの中住戸3LDKの階差はおそらく10万円となる見込でグローバルフロントタワー同様で高層階の方がお得感が高そうですね。角住戸は高層階プレミアムが大きいこともあり、階差は中住戸よりもかなり大きくなっている部分もあるので、また違った印象もありますが…。

なお、総じて駅距離のわりにはあまりかわいくない単価設定となっているとは思いますが、前述のようにオリエンタルランドの唯一無二の世界観は少なからず付加価値となるでしょうし(オリエンタルランドが関わっていなかったらこの物件の価格はおいくらになったのだろうか???)、同様に駅距離のある湾岸タワマンである芝浦アイランドケープタワーが築10年超経過してもリセール市場で高い評価を得ているのと同様でそれなりの資産価値を維持できるのではないかと予想しています。

芝浦近辺は晴海・勝どき・月島エリアほどタワマンが多くなく、今後も当エリアの供給はまだまだ続くのが不安材料ではあると思うのですが、ここほどの特色があるとまでは言えないケープタワーが駅距離以上の評価をされているのは事実であり、ここも駅距離のわりに高い評価を得られるのは間違いないと思いますね。

共用施設や管理費、設備仕様面は正式価格発表後に述べます。
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